Erbbaurecht

Beschreibung

Das Erbbaurecht beinhaltet gem. § 1 ErbbauV das Recht, auf einem fremden Grundstück ein eigenes Bauwerk zu errichten. Damit wird der Grundsatz durchbrochen, dass das Eigentum an einem Gebäude und an einem Grundstück stets zusammengehören. Die Vorschriften der Erbbaurechtsverordnung (ErbbauV) bilden damit eine Ausnahme zu den §§ 93 und 94 BGB und § 946 BGB, bei denen das Eigentum am Grundstück auch das Eigentum am Gebäude umfasst.
Beispiel:

A erhält ein Erbbaurecht für 99 Jahre am Grundstück des B. Er kann darauf das lang ersehnte Einfamilienhaus errichten, und spart den hohen Grundstückspreis. Zum Ausgleich zahlt er an B regelmäßig den Erbbauzins und die öffentlichen Lasten und Abgaben. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit, also nach 99 Jahren erhalten B oder seine Erben das Grundstück mit dem Bauwerk zurück. B oder seine Erben müssen A oder dessen Erben aber für den Erhalt des Gebäudes entschädigen.

Der wesentliche Inhalt des Erbbaurechtes ist die Bebauung des Grundstücks. Die Art der Bebauung muss bei Bestellung des Erbbaurechts noch nicht detailliert feststehen. Es reicht aus, wenn der Erbbauberechtigte jedes baurechtlich zulässige Bauwerk errichten darf (BGH, 22.04.1994 - V ZR 183/93).

Das Erbbaurecht umfasst stets das gesamte Gebäude. Die Beschränkung des Erbbaurechtes auf Teile des Gebäudes ist gem. § 1 Abs. 3 ErbbauV unzulässig. Demgegenüber kann sich das Erbbaurecht aber nur auf einen Teil des Grundstücks beziehen. Das Entstehen eines Teilerbbaurechtes setzt dann die Eintragung im Grundbuch voraus, vgl BayObLG Beschl. vom 10.03.2004, 2Z BR 268/03.

Möglich ist auch die Bestellung eines Gesamterbbaurechts, d. h. eines Erbbaurechtes an mehreren Grundstücken.

Ein Erbbaurecht kann nach § 30 WEG auch als Wohnungserbbaurecht erteilt werden, dann wird für das Grundstück die Errichtung von Eigentumswohnungen ermöglicht. Das Wohnungserbbaurecht entspricht dann dem Wohnungseigentum. Das Erbbaurecht wird für 99 Jahre bestellt.

Für den Wohnungserbbauberechtigten gelten dieselben Regeln wie für andere Wohnungseigentümer. Ohne die Zustimmung der anderen Mitberechtigten sind beeinträchtigenden bauliche Umgestaltungen nicht zulässig, vgl. auch OLG Düsseldorf - 30.07.2005, ZfIR 2004, 816

Für das Erbbaurecht ist in der Regel ein jährlicher Erbbauzins in Höhe von ca. 5% des Grundstückwertes zu zahlen.

Die längste Vertragslaufzeit beträgt 99 Jahre. Es kann jedoch eine Option auf Verlängerung vereinbart werden.